Für Häuser, Wohnungen und Grundstücke in der Hansestadt erstellt Nick Brandt Wertgutachten, die Lage, Zustand und Anlass schlüssig zusammenführen und schriftlich belegen.
Eine Immobilienbewertung in Stade richtet sich nach dem Anlass: Kauf, Verkauf, Beleihung, Erbschaft, Scheidung oder ein Steuerbescheid werfen jeweils eigene Fragen an den Wert auf. Nick Brandt ist Immobilienkaufmann und bringt die TÜV Rheinland zertifizierte Sachkunde Wertermittlung mit; er besichtigt das Objekt selbst und leitet den Verkehrswert nach § 194 BauGB nachvollziehbar her, bei Ortsterminen in der Hansestadt und im Landkreis nach Absprache.
Bewertet werden Einfamilienhäuser, Reihenhäuser, Doppelhaushälften, Eigentumswohnungen und Mehrfamilienhäuser ebenso wie bebaute und unbebaute Grundstücke, jeweils bezogen auf den konkreten Anlass und den gewünschten Stichtag der Bewertung.
Zwischen 1,7 m unter NN und 35,5 m über NN schwankt die Höhenlage im Stadtgebiet. Für ein Wertgutachten bedeutet dieser Höhenunterschied, dass Baugrund und Lage am Objekt geprüft werden: Ein Haus auf der Geest wird anders eingeordnet als ein Gebäude in der Elbmarsch, wo Setzungen auf Klei oder Torf vorkommen können.
Bützfleth, Haddorf, Hagen und Wiepenkathen gehören seit dem 1. Juli 1972 zur Stadt und behalten als Ortschaften einen eigenen Ortsrat. Dort werden Grundstücksgröße, Nebengebäude und Wege zu Schule, Einkauf und Bahnhof anders gewichtet als bei einer Wohnung in Campe oder in der Altstadt.
Typische Anlässe kurz erklärt
Der Anlass bestimmt, welche Fragen das Gutachten beantwortet und wie ausführlich es ausfällt. Wir klären ihn deshalb schon bei der Anfrage, bevor Nick Brandt einen Ortstermin in Stade vorschlägt.
Kauf oder Verkauf eines Hauses planen
Ob Sie in Stade ein Haus erwerben oder Ihre Wohnung verkaufen möchten: Das Wertgutachten ordnet den Verkehrswert unabhängig ein und zeigt, welche Merkmale ihn tragen. Für eine Besichtigung mit Fokus auf Schäden und Angebotspreis gibt es zusätzlich die Hauskaufberatung.
Beleihung und Finanzierung über die Hausbank
Bei einer Beleihung zeigt das Wertgutachten, welchen Wert das Objekt als Sicherheit darstellt. Die Bank erhält damit eine nachvollziehbar dokumentierte Unterlage, und Sie kennen die Grundlage, auf der verhandelt wird.
Erbschaft und Aufteilung unter Erben
Erben brauchen häufig einen gemeinsamen Ausgangswert. Ein neutrales Gutachten ordnet das Objekt ein, ohne eine Seite der Erbengemeinschaft zu bevorzugen.
Trennung und Scheidung mit gemeinsamer Immobilie
Bei einer Trennung schafft der Verkehrswert zum Stichtag eine sachliche Basis für die Gespräche beider Ehepartner über das gemeinsame Haus.
Wertansatz im Steuerbescheid sachlich nachvollziehbar überprüfen
Das Gutachten liefert eine belegte Grundlage, um den Wertansatz des Bescheids abzugleichen.
Im Sachverständigenbüro Brandt ist Nick Brandt Geschäftsführer und zugleich der Gutachter, der Ihr Objekt bewertet. Als Immobilienkaufmann verfügt er über die TÜV Rheinland zertifizierte Sachkunde Wertermittlung und nimmt jeden Ortstermin in Stade selbst wahr.
Grundlage seiner Bewertungen ist die Ausbildung zum Kaufmann in der Grundstücks- und Wohnungswirtschaft, ein Beruf, der heute Immobilienkaufmann heißt.
Aus der Tätigkeit in Hausverwaltung, Einkauf, Verkauf, Bewertung, Sanierung, Renovierung und Schadensregulierung kennt er Immobilien aus mehreren Blickwinkeln; dazu kommen erweiterte Kenntnisse in Finanzierung, Versicherungen und Investment.
Sein Gutachten entsteht frei von Käufer- oder Verkäuferinteressen, sodass beide Seiten mit demselben Ergebnis arbeiten und darüber sachlich sprechen können.
Bei jedem Termin entsteht eine Fotodokumentation, die im Gutachten nachvollziehbar zeigt, worauf sich die Einordnung des Objekts stützt.
Das Büro liegt in Hamburg-Barmbek; Ortstermine in Stade, in den vier Ortschaften und im übrigen Landkreis vereinbaren wir mit Ihnen nach Absprache.
Am Anfang steht ein Gespräch über Anlass und Objekt: Geht es um Kauf, Verkauf, Beleihung, Erbschaft, Scheidung oder die Überprüfung eines Steuerbescheids, und für welchen Stichtag wird der Wert gebraucht?
Wir klären, ob ein ausführliches Gutachten oder eine gutachterliche Stellungnahme zum Zweck passt und welche Unterlagen schon vorliegen.
Wie viel Arbeit anfällt, bestimmen Immobilie, Zweck und gewünschte Tiefe. Vorab erhalten Sie ein verbindliches Angebot, auf dessen Grundlage Sie in Ruhe entscheiden.
Nick Brandt besichtigt das Objekt in Stade selbst und nimmt die wertrelevanten Merkmale auf: Bauweise, Baujahr, Ausstattung, Modernisierungen sowie den Zustand von Dach, Fassade, Fenstern und Keller.
Jeder Befund wird fotografisch festgehalten, damit das spätere Gutachten zeigt, worauf die Einordnung beruht.
In der Elbmarsch, etwa in Bützfleth, kann ein hoher Grundwasserstand eine Rolle spielen; Hinweise auf Feuchte im Keller oder Setzungen werden deshalb am Objekt geprüft.
Bei einem Haus im Kopenkamp, der zwischen 1920 und 1955 als Gartenvorstadt entstand, stehen eher Grundriss, Modernisierungsstand und Grundstückszuschnitt im Mittelpunkt.
Auf Wunsch gibt Nick Brandt vor Ort eine erste mündliche Werteinschätzung, die Herleitung folgt im schriftlichen Gutachten.
Im Büro werden die Aufnahmen vom Ortstermin mit Ihren Unterlagen, dem Grundbuch und den aktuellen Marktdaten zusammengeführt.
Bodenrichtwerte stammen vom Gutachterausschuss für Grundstückswerte Otterndorf beim LGLN und sind über BORIS.NI für jede Zone abrufbar.
Daraus leitet Nick Brandt den Verkehrswert mit einer Methode ab, die zur Objektart und zum Anlass passt.
Sie erhalten ein schriftliches Gutachten oder eine gutachterliche Stellungnahme, die Herleitung, Fotos und alle verwendeten Daten offenlegt.
Nick Brandt erläutert das Ergebnis in verständlichen Worten, damit Sie es in Gesprächen mit Bank, Miterben, Ehepartner oder Kaufinteressenten nutzen können.
Rückfragen sind auch nach der Übergabe des Gutachtens möglich.
Den Verkehrswert beschreibt § 194 BauGB als den Wert, der zum Stichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten, den tatsächlichen Eigenschaften, der Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks zu erzielen wäre, ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse. Wie dabei methodisch vorzugehen ist, regelt die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV), die je nach Objekt eine Ableitung über Vergleichswerte, Ertragswerte oder Sachwerte vorsieht. Für ein Wertgutachten in Stade nimmt Nick Brandt deshalb folgende Merkmale auf und gewichtet sie:
Für die Hansestadt und den gesamten Landkreis Stade ist der Gutachterausschuss für Grundstückswerte Otterndorf beim LGLN zuständig, eingerichtet bei der Regionaldirektion Otterndorf.
Er wertet die Kaufverträge der Region aus und leitet daraus Bodenrichtwerte, Liegenschaftszinssätze, Sachwertfaktoren und weitere für die Wertermittlung erforderliche Daten ab.
Die Bodenrichtwerte sind über BORIS.NI frei einsehbar. Sie gelten für Zonen mit ähnlichen Lagemerkmalen und nicht für ein bestimmtes einzelnes Grundstück.
Das Gutachten nimmt diesen Wert deshalb als Ausgangspunkt und prüft, ob Größe, Zuschnitt, Erschließung oder Lage innerhalb der Zone Abweichungen begründen.
Zum Baugrund geben Kartenwerke wie NIBIS des LBEG erste Hinweise. Gerade zwischen Geestrand und Elbmarsch werden diese Hinweise beim Ortstermin am Gebäude überprüft.
Konkrete Bodenrichtwerte nennen wir auf dieser Seite nicht, weil sie regelmäßig fortgeschrieben werden; im Gutachten steht der zum Stichtag gültige Wert mit Quellenangabe.
So bleibt für Sie, für Banken und für Miterben jederzeit nachvollziehbar, aus welchen Quellen der ermittelte Verkehrswert stammt.
Bei einer Wohnung bestimmt die Gemeinschaft der Eigentümer mit, welche Rechte und Pflichten zum Sondereigentum gehören und welche Maßnahmen am Gebäude anstehen. Deshalb helfen diese Dokumente bei der Einordnung:
Je nach Anlass ergänzen weitere Papiere das Bild. Sie zeigen, für welchen Stichtag bewertet wird und welche Besonderheiten das Objekt prägen, zum Beispiel bei einem Fachwerkhaus in der Altstadt oder einem Siedlungshaus im Kopenkamp:
Fehlt ein Dokument, ist das kein Hindernis für den Auftrag. Wir sagen Ihnen bei der Anfrage, welche Unterlagen für Ihren Anlass wirklich gebraucht werden, welche sich nachreichen lassen und wo Sie diese beschaffen können. Manche Angaben lassen sich auch beim Ortstermin gemeinsam klären, und einzelne Auszüge können Sie mit unserer Hilfe bei den zuständigen Stellen anfordern, bevor das Gutachten fertiggestellt wird.
Ob Nachlass, Trennung oder ein Schreiben vom Finanzamt: Einige Fragen sollten beantwortet sein, ehe Sie unterschreiben.
Den gewünschten Gutachtenumfang bestätigen wir Ihnen schriftlich als verbindliches Angebot.
Beide Leistungen setzen beim Kauf an, verfolgen aber verschiedene Ziele. Die Immobilienbewertung beantwortet die Frage nach dem Verkehrswert und hält ihn schriftlich fest:
Wer vor dem Notartermin vor allem wissen möchte, welche Schäden und welcher Sanierungsbedarf erkennbar sind und ob der Angebotspreis zum Objekt passt, ist mit der Hauskaufberatung vor Ort in Stade besser beraten. Welche der beiden Leistungen passt, klären wir gemeinsam bei Ihrer Anfrage.
Je nach Objektart stehen beim Wertgutachten andere Merkmale im Vordergrund. Die Übersicht zeigt, worauf Nick Brandt bei Objekten in Stade und den Ortschaften besonders achtet:
| Objektart | Worauf geachtet wird |
|---|---|
| Freistehendes Haus, Reihen- oder Doppelhaus | Grundstück, Baujahr, Modernisierungen und Baugrund zwischen Geest und Marsch |
| Eigentumswohnung | Teilungserklärung, Zustand des Gemeinschaftseigentums, Erhaltungsrücklage |
| Mehrfamilienhaus | Mietverhältnisse, Bewirtschaftung, Zustand der Gebäudetechnik |
| Unbebautes Grundstück | Bodenrichtwert, Zuschnitt, Erschließung und Bebaubarkeit |
Die Merkmale fließen gewichtet in die jeweils passende Bewertungsmethode ein und werden im Gutachten einzeln begründet.
Die ImmoWertV kennt drei Wege zum Verkehrswert. Welcher davon im Vordergrund steht, hängt davon ab, wie ein Objekt üblicherweise am Markt gehandelt wird.
| Ansatz und typischer Einsatz | Worauf er sich stützt |
|---|---|
| Vergleichswert Eigentumswohnung, Reihenhaus, unbebautes Grundstück | Kaufpreise ähnlicher Objekte und Bodenrichtwerte aus der Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses |
| Ertragswert Mehrfamilienhaus, vermietete Wohnung, Wohn- und Geschäftshaus | Nachhaltig erzielbare Miete, Bewirtschaftungskosten und Liegenschaftszinssatz |
| Sachwert Selbst genutztes Ein- oder Zweifamilienhaus, für das passende Vergleichspreise fehlen | Bodenwert, Herstellungswert des Gebäudes nach Alter und Zustand sowie ein Sachwertfaktor zur Marktanpassung |
Bei Fachwerkbauten im historischen Stadtkern gibt es oft kaum vergleichbare Verkäufe. Dann kann der Sachwert in den Vordergrund rücken, während Denkmalauflagen als objektspezifisches Merkmal eigens gewürdigt werden. Wo die Datenlage es erlaubt, ziehen wir einen zweiten Ansatz zur Plausibilisierung heran.
Ein Hinweis zum Zeitpunkt: Grundbuchauszug und Bauakte am besten früh anfordern, denn von diesen Unterlagen hängt oft ab, wann das Gutachten fertig werden kann. Bei einem Erbfall gilt meist der Todestag als Bewertungsstichtag, selbst wenn das Gutachten deutlich danach entsteht. Welcher Umfang für Sie passt, steht vor Beginn in einem individuellen, verbindlichen Angebot.
Am Ende steht ein Dokument, das Sie in Gesprächen mit Bank, Miterben oder Ehepartner und in Verhandlungen vorlegen können. Es enthält:
Nick Brandt erläutert Ihnen das Gutachten persönlich, und bei späteren Rückfragen bleibt er Ihr Ansprechpartner.
Maßgeblich sind Lage, Grundstück, Bauweise, Baujahr, Ausstattung und Zustand. In Stade kommt der Baugrund hinzu, weil das Stadtgebiet zwischen Geest und Marsch wechselt. Nick Brandt nimmt diese Merkmale beim Ortstermin auf und führt sie im Gutachten zusammen.
Das Wertgutachten leitet den Verkehrswert ausführlich und nachvollziehbar her. Eine gutachterliche Stellungnahme ist kürzer und beantwortet eine eingegrenzte Frage. Welche Form zu Ihrem Anlass passt, besprechen wir vor dem Angebot.
Er ist auch für den Landkreis Stade zuständig und ermittelt die Bodenrichtwerte, die über BORIS.NI abrufbar sind. Das Gutachten nutzt sie als Ausgangsgröße für den Bodenwert.
Das Altländer Viertel entstand Ende der 1960er Jahre, die Sanierung des Quartiers endete 2023. Bei einer Wohnung dort zählen der Zustand des Gemeinschaftseigentums, die Teilungserklärung, die Erhaltungsrücklage und die Protokolle der Eigentümerversammlungen.
Die Ortschaften kamen am 1. Juli 1972 zur Stadt. Für die Bewertung zählen dort vor allem Grundstücksgröße, Nebengebäude und die Wege in die Kernstadt, die beim Ortstermin konkret aufgenommen werden.
Für Baudenkmale gilt das Denkmalschutzrecht des Landes Niedersachsen; zuständig ist die Untere Denkmalschutzbehörde der Hansestadt Stade, in der Altstadt kommt die Gestaltungssatzung hinzu. Auflagen können Umbau und Nutzung beeinflussen. Das Gutachten berücksichtigt, welche Einschränkungen und welche Merkmale den Wert eines solchen Hauses prägen.
Ein Wertgutachten zeigt, wie sich der Verkehrswert zum Stichtag herleitet. Damit erhalten Sie eine nachvollziehbare Grundlage, um den Wertansatz im Bescheid zu prüfen.
Entscheidend sind der Stichtag und ein neutrales Ergebnis, auf das sich alle Beteiligten beziehen können. Nick Brandt bewertet ohne Bindung an eine Seite. Wird ein gerichtliches Vorgehen nötig, ist für die Hansestadt das Amtsgericht Stade zuständig, je nach Art der Sache und Streitwert auch das Landgericht Stade; das Gutachten kann dort als Unterlage dienen, ohne einer Entscheidung vorzugreifen.
Schildern Sie uns Anlass und Objekt, gern mit ersten Unterlagen. Nick Brandt meldet sich schnellstmöglich und schlägt einen Ortstermin in Stade nach Absprache vor.
Maßgeblich für den Umfang sind die Immobilie, der Bewertungszweck und die Unterlagen, die bereits vorliegen. Bevor wir beginnen, erhalten Sie ein verbindliches Angebot, sodass Sie in Ruhe entscheiden können.
Ob Wohnung in Campe, Haus im Kopenkamp oder Grundstück in Wiepenkathen: Wir besichtigen jedes Objekt persönlich.
Sie erreichen das Sachverständigenbüro Brandt per Telefon oder E-Mail. Für Fragen zur Immobilienbewertung ist Nick Brandt persönlich Ihr Ansprechpartner.
Direkt erreichbar
Osterbekstraße 90 a, Hamburg
Mo-Fr 08:00-18:00 Uhr
Termin am Objekt in Stade auf Anfrage
Persönlicher Ansprechpartner
Seit 2009 trägt Stade wieder offiziell den Titel Hansestadt, und der Bestand reicht vom Fachwerk der Altstadt bis zu den jüngeren Häusern auf dem früheren Kasernengelände in Ottenbeck. Ein neutrales Wertgutachten von Nick Brandt ordnet Ihr Objekt darin sachlich ein. Alle Leistungen des Büros finden Sie auf der Übersichtsseite für Stade.